不動産投資のリスクと対処法

1.ローン

マンション投資のリスクとして最初に挙げるのは、やはりローン(借金)です。マンションは決して安い買い物ではないため、たいていの人はローンで購入すると思います。例えば、2000万円のマンションを買った場合、頭金を300万用意したとすると、残り1700万円のローンとなります。金利2%で30年ローンを組んだとしたら、月々6万2千円を支払うこととなります。これは普通の会社員であれば大きな負担です。

2.不動産価値の下落

マンションは不動産である以上下落します。2000万円で買ったマンションは価値が上がる可能性もあれば、下がる可能性もあります。単純に考えれば2割下がったら、1600万円の価値しかなくなり、400万円損をしたとも言えます。

3.マンションの老朽化

当然マンションは「もの」ですから老朽化します。しかし、老朽化と言ってもきちんとメンテナンスができていれば、住めなくなったりすることはありません。過去のメンテナンスの履歴は、「重要事項調査報告書」でわかります。この報告書には、修繕履歴、修繕積立金の総額、管理費や積立金の滞納状況やこれからの修繕計画が記載されています。

マンションを購入する際は、得に修繕履歴と修繕積立金をチェックしてください。マンションは新築後12年くらい経た時点でメンテナンスが必要だと言われています。12年より前の物件ならば、これから修繕が必要になります。積立金はちゃんとあるのか、修繕計画は記載されているか。また、12年よりも後の物件ならば、築12年前後でメンテナンスがされているか、されていないならいつ実施されるのか、そのための積立金は十分にあるか。といった点です。

4.空室リスク

空室リスクは投資マンションを購入した場合、起こりうる最大のリスクと言ってよいと思います。ワンルームマンションは住んでいる方が独身の方がほとんどなので、これからのライフスタイルが変わる可能性が多いですし、また会社員だった場合、ひとり身ですと会社も転勤がさせやすく、マンションを出て行くということも考えられます。わたしの経験から言うと、空室は平均4年で起こります。もちろん、10年以上同じ方が住んでいる場合もありますが、買って1年で出て行った方もいて、その平均をとると4年に1度は契約を更新せずに、引越すという感じです。この場合すぐに新たな入居者が決まれば問題はないのですが、時期やタイミングによっては1月以上空いてしまうケースもあります。

5.地震、火災、洪水のリスク

まず、地震については1981年(昭和56年)以降に建てられたかどうかが1つの目安になります。1981年以降の物件は新耐震基準「震度6強以上の地震に耐えられる」ものとされていて、実際に、阪神淡路大震災、東日本大震災でも、1981年以降に建てられたワンルームマンションの倒壊がなかったことは、よく知られています。

また地震や火災、水害については、都や区が出しているハザードマップで危険度を知ることができます。地震と火災については、東京都都市整備局が出しているハザードマップで、また洪水については東京都建設局の洪水ハザードマップで確認することができます。

6.家賃下落リスク

家賃相場は新築後に下落していきます。しかしながら、都内23区の一般的な家賃下落率は、15年経ったとしても数%程度であり、その後は一定の賃料で推移すると言われています。

以上リスクとリスクヘッジ(3,5)について述べました。1,2,4,6のリスクヘッジについては同じ、「ポテンシャルの高い物件を探す」ということに尽きるので、まとめて次回に書いていきます。




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