内見できる物件

不動産投資を行う時、気をつけなければならない点がいくつかあります。そのポイントについて、徒然なるままに書いていきたいと思います。まず1つ目「内見できる物件」についてお話ししたいと思います。マンション投資の場合、最初に始めるのが購入する物件を決めることなのです。通常自分の家を買う場合、または借りる場合ネットで扱われている物件を見て、業者に連絡し内見し決める、という段取りだと思います。しかし投資マンションの場合、業者に連絡するまでは同じですが、物件を決めるのに内見する必要はありません。というより、内見できる物件は買ってはいけません。

内見できるということはどういうことかというと、「現在賃貸されていない物件」つまり、空室の物件です。空室の物件は当たり前ですが、家賃が入りません。前にも書いたとおり、不動産投資の最大のリスクは、「空室リスク」です。内見できる物件=空室の物件ですから、そんな物件を買えば買ったとたん空室リスクを背負うことになります。よく、「部屋がどんな感じなのか、陽当たりは良いのか、ベランダに干せるか」等々を聞く人がいますが、部屋の状態がどうであろうと全く関係ありません。自分が住むための部屋ならばいざ知らず、人が住むのですから気にする必要はありません。もっと言えば、ワンルームの場合陽当たりを気にして住む人はあまりいません。昼働いて夜帰宅するのでそこまで陽当たりは気にしていないのです。また、ワンルームマンションらしい物件を外から見ればわかりますが、物を干してる人はまずいません。今時のワンルームの住人はほとんど、洗濯乾燥機です。

以前、ある業者に物件をいくつかみつくろってもらい商談していた際、「この物件は買いですよ」とやたら勧めてくる物件がありました。資料を見ると、築年数18年、池袋駅から徒歩8分、利回りも5.8%のなかなか良い物件でした。わたしが興味を示すと、「ご覧になりますか?」と業者の人。わたしはマンションを買う際、内見どころか外見も実際にみません。なので、「いや外見は写真やグーグルで見られますからいいです」、と言うと「いや部屋ですよ」と平然と言うのです。「空室なのですか?」わたしの問いに「今は空室ですが、必ず入居者はつきます。これまでも8.5万で借りてがいました。たまたま今転居されましたが、2週間のうちに必ず借りてはつきます」とのこと。わたしが「そうですか。買いましょう。ただし、2週間以内に借りてがつかない場合は御社が家賃を負担してくれるという条件なら」というと、「いや、それはできかねます」「どうしてですか?」「社の方針で」
「だって2週間以内に必ず付くのなら、問題ないでしょう」「確実につきますが・・・」

たしかに物件の立地条件、建物状況を資料で見る限り優良物件です。入居者がいたならば、即購入を決めていたかもしれません。もしかしたら、2週間のうちに借り手はつくのかもしれません。でも、こういった物件は絶対購入するべきではありません。買ったとたんリスクを背負うからです。1月しても借り手がつかない場合、8.5万の持ち出しです。その時期が夏だとするとマンション市場は活発化していませんから、借り手がつきにくくなります。また、そんなに良い物件なのに空室である理由は何かあるのかもしれません。空室でない=賃貸が発生しているということは、市場がその価値を保証してくれているということでもあるのです。

ちなみに、わたしは外見もみないと言いましたが、実際外見も見なくて構わないと思っています。なぜなら、そこに見にいったとしても得られる情報はほとんどありません。物件の築年数、修繕積立金、修繕した時期は資料からわかるし、駅からの距離はグーグル等で容易にわかります。特に地方の方で都心にマンションを購入する場合、信頼できる業者であれば、わざわざ東京まで行って見る必要は全くありません。




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