新築マンション

不動産投資を行う時、気をつけなければならない点の2つ目は「新築マンション」です。家でも車でも時計でも、ものは全て新品の方が良いに決まっています。でも投資マンションだけは違います。新築マンションを買うときはよくよく考えるべきです。

ではなぜか。それはズバリ、高いからです。高いというのは市場価格ではないと言ったほうが良いかもしれません。新築マンションは市場価格に色々なものが上乗せされているからです。新聞や各種メディアへの広告費、販売スタッフの人件費、販売促進費、販売会社の利益も上乗せされて価格がきまります。なので市場に出ている価格は市場価格ではなく、売主、販売主が「売りたい価格」なのです。

これに比べて中古のマンションは市場価格のみで決まります。市場価格とは需要と供給の関係です。買いたい人が多ければ価格は上がるだろうし、少なければ価格は下がる。価格を決定するのは市場です。いらないものがそぎ落とされて、新築で上がっている価格が適正価格になるとも言えます。

もし、新築で欲しい物件があったとしたら、ネットで構いませんのでその周辺にある中古物件の価格を調べてみてください。2-3年経過した物件でも確実に1-2割は安いはずです。もちろん新築ならば家賃は高いでしょう。しかしその家賃も今の入居者が出て行った瞬間に中古物件の家賃になります。新築を買って中古の家賃を取るということになります。もっと言えば、新築を買った瞬間に、1-2割の損失を出してしまっているとも言えます。

ただ、家賃も中古になったからといって、価格の下落ほど下がるものではありません。2000万円の新築マンションが2年経って10%下がり、1800万になったとしても、家賃の下落は2%程度です。8万円が7.8万円になる程度です。なので、新築を買った場合の利回りは2-3%なのに対し、中古を買った場合の利回りは4-6%になります。利回り2%だと、空室リスク、固定資産税等で実質利益は0どころか、毎月の持ち出しになるケースもあります。確定申告で税金が返ってくると説明する業者もいるようですが、返ってくるのは1年目が最大でそれ以降は徐々に減っていきます。

前のブログにも書きましたが、新築を買ったからと言ってもご自身が住むわけではありません。なので、新築にこだわる必要は全くありません。(あえていうならば、自分が住む家でも新築は買うなと言いたいところですが)。




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