マンションタイプ(ワンルームマンション)

不動産投資を行う時、気をつけなければならない点の4つ目は「マンションタイプ」についてです。マンションは2つのタイプがあります。ファミリー向けと単身向けです。単身用は主に、「ワンルームマンション」です。マンション投資をする際、買うべきは家族用ではなくワンルームマンションです。

理由は5つあります。

1.利回りと初期投資額

ワンルームマンションの実質的な利回りは3-4%ありますが、価格がワンルームマンションの倍以上するファミリー向けマンションは、当然利回りが低くなります。利回りが悪いことに加えて初期投資金額も多くなり、手元に資金が残りません。例えば2000万円のワンルームマンションならば頭金は200万円、4000万円のファミリー向けマンションは400万円になります。差額は200万円、200万円あればもう1戸ワンルームマンションが購入できます。

2.空室期間

ワンルームマンションは空室期間がファミリー向けマンションに比べてかなり短くてすみます。少子化が進み独身が増え、また国が外国人の受け入れを盛んにしているため、外国人は増え続けその多くは単身です。とくに外国人留学生の数は2000年に6万数千人だったのですが、2018年には20万人を超え3倍以上になりました。また、ワンルームの場合借り手は日当たりや間取りはそんなにこだわりませんが、ファミリー向けのマンションの場合はお子さんの学校、スーパー、病院までの距離、または日当たり等要望が多くなりそれを満たす物件を見つけなければなりません。そして一旦退去すると、当然新たな借り手もその条件にこだわりますので、なかなか、入居者が見つかりません。

3.リフォーム費用

居住者が退去するとクロスの張替えや床の張替えをします。当然広ければ広いほどその費用はかさみます。平米数で言えばワンルームマンションの2.5倍はあるファミリー向けマンションはワンルームマンションの2.5倍かかる計算になります。またエアコンも数も部屋ごとにありますので、交換の頻度も高くなります。交換時期が重なった場合、ワンルームマンションは多くても数万円で済むところ、ファミリー向けマンションは数十万円かかる場合も出てきます。

4.リスク分散

マンション投資はリスクは少ないといえどもやはりそれなりにリスクは存在します。一番は空室リスクですが、それを回避するためにも複数もつことが重要なのですが、ファミリー向けを持ってしまうとなかなか複数買うことは難しくなります。ワンルームマンションであれば、複数もつことにより、空室リスクも分散されます。

5.売る場合買い手がつかない

当初は長期間マンションを保有しようと考えて購入したとしても、長い将来急に現金が必要になることもあります。その場合、圧倒的に売りやすいのはワンルームマンションです。前の4点に述べたようにマンション投資を考える投資家であれば、ファミリー向けではなくワンルームマンションを選びます。よって、立地のよいワンルームマンションであればすぐに売れますが、ファミリー向けマンションに投資家は目を向けません。買うのは実際に住みたい人だけになってしまいます。




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