サブリース

不動産投資を行う時、気をつけなければならない点の3つ目は「サブリース」です。サブリースとは、いわゆる家賃保証のことです。家賃保証がついているのに何が悪いのだろう、と思う方もおられると思います。理由は簡単です、家賃保証という名目で家賃保証ではないからです。

1.サブリースとは

サブリースとは、不動産管理会社などがオーナーから一括借り上げて転貸する家賃保証制度です。住宅所有者は家賃収入について不動産管理会社と解約し、契約期間中は決まった金額を家賃収入として管理会社からもらう仕組みになっています。管理会社から保証される賃料は相場の80%から90%となります。家賃保証によって、オーナーは空室リスクがなくなり、安定した賃料を得ることができると言われているのですが、このサブリース契約は実は大きな落とし穴があるのです。

2.大きな落とし穴

家賃はオーナーと管理会社が相談して決めることにはなっていますが、意見が食い違った場合、その決定権は実質不動産管理会社にあります。不動産管理会社は市場価格より安い価格で出せば入居希望者は増えるので、契約更新時にオーナーへ低い価格で打診します。管理会社から、「この金額でないと借り手がみつからない」と言われると、最終的にオーナーは管理会社の意向を飲まざるを得なくなります。そうなると、予定していた賃料より安い金額しか手元に入らないという事態に陥ることにもなります。マンションの良し悪しは立地条件に尽きます。

また、保証期間は30年等と長期間をうたっている管理会社が多いのですが、実質は2年程度で契約が更新です。契約しなければ当然家賃は保証されないので、自力で入居者を探すか、探せなければ最悪は家賃が入らないことになります。

さらに、家賃保証が厄介なのはマンションが売れなくなることです。マンションを買って、何十年も持つつもりでいても、ライフスタイルの変化やお金が要りようになることもあるでしょう。そのとき必要であれば、マンションを売ってすぐに現金化できるのも投資マンションの魅力です。しかし、サブリース物件をつけると不動産管理会社とのサブリース契約では、オーナーが代わっても(つまり、その物件を買った人が打った相手にも)サブリース保証を継続するという契約になっています。

マンションを買おうとする人は、そんな足かせがついた物件よりもフリーな物件を欲しがります。よって、サブリースのついた物件は市場価格の2割以上安くなっています。マンション探しをしていると、時に中古物件で市場より安いと思う物件が見つかると思いますが、そういう物件はサブリース契約がついていたりします。

管理会社が保証しようがしまいが、良い物件ならば必ず入居者は付きます。不動産管理会社が保証してくれる安心を選ばず、立地の良いマンションの安心を選ぶべきです。実際に家賃を保証してくれるのは不動産管理会社ではなく、マンションの持つポテンシャル、つまり立地なのです。




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