物件の築年数

不動産投資を行う時、気をつけなければならない点の5つ目は物件の築年数です。築年数でまず気をつけなければならないのは1981年以降に建てられたもの、つまり新耐震基準を満たしている物件かどうかというのは以前にも述べました。それ以外にも気をつける点があります。

中古のワンルームマンションは築年数に応じて大きく2つの種類があります。1つは、バブルの時期(1990前後)に建てられたいわゆるバブル期物件。もう1つは、2000年以降に建てられた物件です。バブル期物件は築年数が30年前後になりますので、かなり格安です。よって利回りも良くなります。一方2000年以降の物件は築年数が20年前後になり、割高ですので利回りはバブル期物件よりも落ちます。前者が5-6%、後者が4-5%といったところでしょうか。

構造にも大きな違いがあります。2000年以降の物件は玄関がオートロックになっており、鍵を持っている人でなければエントランスには入れません。防犯カメラもセットされているところが多いです。また、バスとトイレが別々に造られています。コンロはIHヒーターになっています。バブル期物件はオートロックではないのでエントランスからドアの前まで誰でも入ることができ、防犯カメラもついていません。バストイレはいわゆる3点ユニットと言われる一体型になっています。コンロはガスコンロならまだ良い方で、築年数が30年以上の古い物件になると電気コンロ(渦巻きコンロ)のような電熱線のコンロさえあります。

そして何と言っても一番の違いは宅配ボックスだと思います。2000年以降の物件のうち、比較的築年数が浅い物件はほとんど宅配ボックスがついていて、今市場に出ている新築物件はすべてついていると思います。ワンルームマンションに住む人はもちろん1人身ですから、荷物の受け取りが面倒です。この宅配ボックスがあると、不在時にも受け取れて便利です。防犯カメラ、オートロック、宅配ボックスは特に女性に好まれます。逆に言えば、バブル期の物件は女性から敬遠されることが多く入居対象者を狭めてしまっているとも言えます。

家賃はバブル期物件は5-7万円前後、2000年以降の物件ですと8-9円前後です。住む人にとって2万の差は大きいのですが、防犯や利便性、居住の快適さを考えると2000年以降の物件を選ぶ人が多いように思います。

オーナー側にとっても、2000年以降の物件の方が魅力的です。買ってからもしマンションを手放す必要が生じた場合、バブル期の物件ですと銀行ローンがフルに使えないケースがでてきます。使えたとしても金利は高くなかなか買い手がつかないので、ある程度の空室リスクの覚悟は必要です。

物件の値段ですが、バブル期の物件は1000-1300万円、2000年以降の物件は2000万円を超えるものが大半です。多少空室があっても利回りを取るのか、それとも物件は多少高くとも家賃の安定性を取るのか。資金に余裕があれば文句なく2000年以降の物件をお勧めします。

今後、複数持つ予定があるのであれば、併用するのも良いのかもしれません。




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