「表面利回り」と「実質利回り」

投資マンションは当然収入を得るためにするものです。収入がどれくらいの割合なのかを測る指標が利回りです。利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを測る尺度のことで、預貯金や、券、株式等の金融資産を運用する場合に一般的に使われる指標です。利回りには2つあり、1つは表面利回り、もう1つは実質利回りです。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で除して、100を掛けた割合(%)です。これに対し、「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いて、さらに物件価格に購入時の諸経費(税や手数料など)を足したもので除して100を掛けた割合(%)です。

具体的な計算式は
・表面利回り(%)=(毎月の家賃×12ヶ月)/不動産の購入価格×100
・実質利回り(%)=(毎月の家賃×12ヶ月-諸経費)/(不動産の購入価格+諸経費)×100
となります。

例えば、

家賃7万円の物件を1500万円で買った場合(管理費+修繕積立金月額3万円、固定資産税5万円、
不動産仲介手数料年間10万円、購入時諸経費50万円)とすると、

「表面利回り」は、7万円×12か月/1,500万円=5.6%

「実質利回り」は、7万円×12か月-3万円×12か月-5万円-10万円)/(1500万円+50万円)=2.12%
となります。

文字通り「表面利回り」はあくまで表面的に現れる数字で、「実質利回り」は手元に残ってくる実際の収益に近いものになります。

マンションを購入しようとすると、不動産屋が提示していくるものはだいたい「表面利回り」ですが、注意が必要です。不動産を買う場合、実質利回りの計算式にあるように経費がかかります。特に実質利回りのうち、初期にかかる費用は別にしても、毎月毎年かかる費用(管理費や固定資産税)はどのくらいかかるか試算しておく必要があります。また、毎年ではないにしても、入居者が退去した時に発生するクリーニング費用、エアコンやボイラーなどの備品の修理代、そして何よりも空室リスクを見積もっておく必要があります。これらを合わせると、表面利回り3%程度の物件だと実質赤字になってしまうかもしれません。

あくまでも、マンション投資の実態を表すのは「実質利回り」です。ランニングコストをしっかりと計算して、シビアに、多めに見積もっていて丁度良いくらいです。

だからといって高利回りの物件が良いとも限りません。高利回りの物件は地方都市に多いのですが、当然地方の場合は、一旦空室になるとなかなか入居者が決まらないケースも出てきます。また築年数が30年前後の物件は物件価格が安いので、利回りは高くなります。築年数が経過していても立地がよければ、空室になったとしても入居者は決まるのですが、手放したい時にローンが使えず売りにくい場合も出てきます。よって、出口戦略を買った時点で考えておく必要があります。




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